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主题: 首谈富顺,坚挺的富顺楼市究竟还能坚持多久?

  • 富顺娃儿
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  • 回复:23
  • 发表于:2019/9/18 9:00:19
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      近两年,楼市成为了炙手可热的话题,大家茶余饭后都在谈“房事”。自去年初自贡楼市畸形发展房价大涨开始,富顺房价也顺势上涨。去年下半年,自贡楼市形势逆转,房价开始大幅下跌,然而富顺房价却仅只有小幅波动。富顺房价就好似国内油价一般,别人涨时就跟市场接轨,别人跌时就保持自身特色。
      到现在,包括自贡在内的富顺周边城市房价都在不同程度的下跌,尤其是自贡房价由高峰时的均价7000+跌到了现在的均价6000,富顺房价却依然稳定在均价6000+。到底是什么在支撑富顺一个县城的房价?是市场?是政策?还是人为?今天我们就来分析一下富顺楼市的现状及走势。特别说明,本文内容仅为个人观点,不作为购房建议。
      目前富顺在售楼盘共有瑞祥学府苑(均价6500)、远达御景(均价6700)、公园世家(均价6500)、北湖一号(均价6400)、海棠锦城(均价5800)、金谷广场(公寓均价5700)及釜江财富广场(均价6400)7个楼盘;待售楼盘有宏帆广场瑞尊华府(此外晨光总部也有部分住宅)。


      可以看出,除金谷广场仅剩下公寓及海棠锦城有部分安置房所以单价在6000以下外,其余在售楼盘报价均价都在6000以上,接下来开盘的宏帆广场和瑞尊华府预计均价也在6000以上,大有全城整齐划一的趋势,一个县城的房价竟然高于地级市自贡的大部分楼盘。不论什么位置、什么开发商、什么规模的小区,房价一律6000+,很容易让人联想到开发商集体抱团。再进一步分析,目前富顺楼市形成了以远达为主、瑞祥居其次,其他小开发商作补充的稳定格局,在重庆宏帆进入富顺之前,富顺楼市清一色的本土开发商。在这样的格局下,开发商要做到集体抱团是相当容易的,我想这也是富顺房价只涨不跌的原因之一。
      不过虽然目前富顺房价没跌,但业内人士都清楚,今年富顺楼市二级市场明显不如去年,交易量大大降低。加上实力房企重庆宏帆集团进入富顺,彻底打破了富顺楼市没有外来房企的局面。此外有传言称碧桂园、红星美凯龙等部分实力房企均莅临富顺考察过,外来房企的陆续进入,将对富顺楼市带来一定冲击。以自贡为例,去年上半年自贡房价大涨的时候,正是自贡楼市本土房企占主导的时候,市面上在售的楼盘基本都是本土开发商的楼盘,各本土开发商你中有我我中有你,大家利益一致很容易抱团。然而进入今年,众多外来房企尤其是全国性大型房企进入自贡,给自贡楼市带来了极大冲击。各本土开发商将面临严峻挑战,经过2018年后手上囤积了大量房源纷纷急于出手,价格更是一降再降。宏帆进入富顺,相信这将是外来房企进入富顺的开端,后期将会有更多的外来房企进入富顺。届时,上述在自贡楼市发生的场景也将在富顺楼市出现,本土开发商抱团对富顺房价的影响将逐步降低。


      再来看另一个支撑富顺楼市依然坚挺的因素—棚改。和自贡一样,此轮导致富顺楼市繁荣的关键因素之一就是棚改的推动。2017年以来,富顺县城二中棚户区、文庙—西湖棚户区、马家冲—千佛寺棚户区、邓井关—富州花园棚户区等片区相继启动了棚改工作,大量拆迁户涌入楼市给富顺楼市带来大量客源。然而好景不长,2018年下半年起全国范围内棚改政策收紧,限于自身财力富顺棚改力度逐步减小,上述四大棚户区至今有很多地方没有实现改造。在人民网地方领导留言板上,有网友留言咨询十字岭菜市场周围房屋棚改问题,官方回复称:因受棚改政策收紧,棚改贷款难度加大的影响,我县今年还未启动新的棚户区改造工作,因此十字岭菜市场周围国有土地上的房屋今年没有棚改计划,今后会不会进行棚改目前还不能准确的答复。可以明显看出,今年以来富顺棚改力度大大减小,很多前期开工的棚改项目也进展缓慢。如此一来接下来富顺的拆迁户将相比去年大大减少,楼市在棚改方面的客源将严重缩水,棚改对于富顺楼市的推动作用也将大大降低。


      最后再看一看富顺县城(不含东街片区)的开发情况。按照目前官方规划,在建的S436(绕城北路)就是近期富顺县城开发的北部边界,也就是近期内,富顺县城不会再向S436以北扩张。这条道路南侧,自西向东依次已开发有衡水中学、学府苑、晨光总部、远达盛景、远达御景、富顺职业技术学校新校区、公园世家、北湖公园、北湖一号等项目。下图可以看出,除南部晨光二厂工业片区外,富顺县城待开发区域主要集中在三大区域,一是西城片区,二是城北片区,三是晨光片区。
      西城片区,集中在S436以南,安和街以北、学府苑以东、晨光总部以西区域,全部为规划居住用地。城北片区,集中在S436以南二中周边,主要为居住用地,目前富达路口周边还存在大量待改造棚户区。晨光片区,集中在釜江大道以南、邓隆路以北新一中周边,主要为居住用地,目前晨光医院周边还存在大量待改造棚户区。
      结合两图可以看出,富顺县城可开发居住用地除西城和城北还有部分外,更多的是集中在晨光片区,然而这一区域长期以来无人问津,究其原因,是与其周边环境有一定关系。但是从位置上讲,晨光片区其实是优于西城片区和城北片区的,晨光片区紧邻行政核心县政府,目前有冬瓜山市场、晨光医院、富顺一中、客运中心等配套,其二环路以西区域全部规划为商业用地,邓隆路南部全部规划为城市绿地,唯一不足的是该区域缺乏一所九年制学校,若官方能在此区域规划一块教育用地新建一所九年制学校,将大大助推晨光片区的开发。
      综合来看,虽然富顺楼市目前对于市场变化的反映还比较小,但其终究无法避开市场规律。接下来的富顺楼市,将逐步受房地产整体市场的影响,虽不敢说房价会大降,但至少不会再像此前那样上涨。受自贡楼市影响,在富顺房价大概率横盘的前提下,相信接下来会有更多的外来房企进入富顺,加上城东高铁新区的开发,将为富顺人民带来更多的购房选择。
      由于某些原因这里无法作更深入的分析,大家对富顺楼市有何见解欢迎在下方评论区留言讨论。  
     (原创内容,未经授权禁止转载)
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富顺市民
  • 春華
  • 发表于:2019/9/18 11:04:17
  1. 沙发
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富顺娃儿,现实编,立挺你。??????
怀端青春、永不变色
  • 西湖霸主
  • 发表于:2019/9/18 11:35:24
  1. 板凳
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分析得好
  
  • 石头
  • 发表于:2019/9/18 11:53:07
  1. 3楼
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分析到位
  
  • 律师 葛永红
  • 发表于:2019/9/18 16:44:02
  1. 4楼
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希望你预测方向是对的。
啥子气都不如运气
  • 666666
  • 发表于:2019/9/19 3:58:17
  1. 5楼
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当个兵的人
  • 昙花一现
  • 发表于:2019/9/19 9:09:49
  1. 6楼
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楼主看看下图中黄色区域内规划的学校,分析一下是新建小学呢?还是海棠村小改扩建至此?或者其他学校迁建至此?
  • 生命在于折腾
  • 发表于:2019/9/19 10:46:55
  1. 7楼
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涨到一万最好
  • 后,悔,了
  • 发表于:2019/9/19 10:57:27
  1. 8楼
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我顶你,出帖就精品。
  • 孙文
  • 发表于:2019/9/19 13:30:26
  1. 9楼
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富顺的房价,主要还是在于垄断,几大房地产厂商垄断了富顺的所有房地产市场,因缺乏竞争导致房价居高不下;说实话,现在富顺的房价已经远远超过了富顺人的收入水平,举个例子:
2015年成都市高新区GDP 1277.6亿元,人均GDP 20万元,房价平均9000元左右;
富顺县2018年GDP 290亿元,人均GDP 3万元左右,城区房价6000左右;
再比较一下湖北的一个县级市仙桃:
2018年仙桃GDP 800亿元,人均GDP 7.01万元,城区房价6000左右;
  • 刘家强
  • 发表于:2019/9/19 16:58:23
  1. 11楼
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看得出来作者是晨光那边的人,希望大力发展晨光
  • 四群文具
  • 发表于:2019/9/19 17:01:46
  1. 12楼
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房价是不可能跌的。
  • Leo
  • 发表于:2019/9/19 17:24:09
  1. 13楼
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2000的工资,6000的房价,比例全国都少有,早晚要崩。
陶夜
陶夜: 应该是,现在外面挣钱也越来越难了
2019-09-21 16:51:54 回复
  • 孙文
  • 发表于:2019/9/19 17:37:11
  1. 14楼
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有房子的人当然不希望房价跌,因为跌了就导致他的固定资产减少了,但如果你将房价和收入的比例对比一下全国,你就会发现富顺房价的泡沫其实已经非常严重了;那为什么没人去闹?这就是小城市的优势,城区的房子不是必须的,实在买不起,你还可以回老家去住;但富顺的房子,确实不值得买;花6000多在富顺买房子,还不如花6000多买到自贡区,自贡无论医疗、教育、就业明显比富顺好
曾今拥有
曾今拥有: 如果你没有在自贡工作,买在自贡也没有用,富顺的都希望买的房子离自己老家近点,方便回去!而且其实富顺还没有很多沿滩的、瓦市的买房子的
2019-09-21 16:06:48 回复
  • bazz2
  • 发表于:2019/9/19 17:53:54
  1. 15楼
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富顺炒房的也很多。房价高也有他们的功劳。买的人多就涨,长期没什么人买就跌,涨与跌买不起的还是买不起。真跌了哪些没买的还是会观望,希望再跌,万一涨回去了又后悔,
  • 春去春来
  • 发表于:2019/9/20 8:16:32
  1. 16楼
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自贡的几个大佬一着,房价就跌了好多,富顺的某人也正在被调查,房价就快降了,富顺人民被剥削的够惨,希望早点到来。
太乙
太乙: 是真的吗?
2019-09-20 15:21:33 回复
  • 曾今拥有
  • 发表于:2019/9/21 15:44:44
  1. 17楼
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现阶段富顺房价并没得楼主说的那么高吧,多数都在6000-6300左右!现在房价是处于一个平稳期,相信后期的房价将会是稳中有升,但涨幅并不会很大!
  • 夜色达人
  • 发表于:2019/9/24 16:10:30
  1. 18楼
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招兼职,穿手串,一个3块钱,7-10分钟一个,厂家发货,0投资,验货合格结款,微信ningmengmeng357,添加请备注。
  • 生命在于折腾
  • 发表于:2019/9/24 16:27:24
  1. 19楼
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富顺的楼市不涨到三万一平米,都对不起富顺这两个字。
  • 砖头
  • 发表于:2019/10/3 9:51:05
  1. 20楼
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  3. 只看该作者
总有一天东北方向的光会;;;;;;;;;;;
二维码

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